電話：0335-3990012
傳真：0335-3990070
E-mail：qhd_shengjing@163.com
中國(guó)樓市銷量跌幅已見(jiàn)底 不會(huì)進(jìn)入下跌周期
發(fā)布時(shí)間：2014-09-05 作者： 瀏覽次數(shù)：5433
9月3日，在野村中國(guó)投資年會(huì)上，野村中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒表示：“中國(guó)樓市銷量跌幅已于第二季度見(jiàn)底，第三季度樓市銷量降幅將會(huì)逐漸收窄，同時(shí)價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步下降。市場(chǎng)是否在第四季度出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，仍有賴于信貸放松情況。未來(lái)政策將有能力遏制住房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)。”
“未來(lái)3～4年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在基本的需求，所以銷量應(yīng)該是一個(gè)平的趨勢(shì)。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)下跌的周期。”高劍鋒說(shuō)。
目前，地方限購(gòu)政策仍在繼續(xù)調(diào)整，寬松刺激也在逐步施行中。“放開(kāi)限購(gòu)是一個(gè)常態(tài)。一個(gè)比較明顯的銷量回升需要一個(gè)疊加性的效應(yīng)，比如稅收、公積金、信貸等有沒(méi)有優(yōu)惠，疊加效應(yīng)產(chǎn)生后會(huì)看到一個(gè)明顯的回升。”高劍鋒稱。
他認(rèn)為，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)和土地稅收的依賴程度較高，也使得政策向市場(chǎng)傾斜。“過(guò)去幾年如果把中央政府對(duì)地方政府的轉(zhuǎn)移支出去掉，光是土地銷售就占了地方政府收入的1/3左右。地方政府對(duì)房地產(chǎn)和土地稅收需要長(zhǎng)期才能做到脫鉤，目前承受不了疲弱的地產(chǎn)市場(chǎng)。”
而在市場(chǎng)需求方面，高劍鋒預(yù)期未來(lái)3～4年會(huì)是一個(gè)平穩(wěn)走勢(shì)，房產(chǎn)銷售量將不會(huì)進(jìn)入下跌周期。“由于地產(chǎn)本身存在季節(jié)性因素，地產(chǎn)銷售從量的角度來(lái)看，在第二季度已經(jīng)見(jiàn)底。”
此外，1980年代末期出現(xiàn)的嬰兒潮是支撐購(gòu)房需求的主要原因。“從結(jié)婚人口的角度來(lái)講，統(tǒng)計(jì)顯示25～39歲占了全部結(jié)婚人口的80%以上，這個(gè)數(shù)字在2011年見(jiàn)頂了，但是到2020年為止基本上都是平的，跌的可能就是很低的幾個(gè)百分點(diǎn)，所以2020年之前結(jié)婚人口還是有一個(gè)很大的數(shù)字。”除嬰兒潮外，大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)和勞動(dòng)力人口總體的增長(zhǎng)也刺激著住房需求的加大。
對(duì)于房?jī)r(jià)是否會(huì)因需求上升而出現(xiàn)回升，高劍鋒表示：“9～10月份有大量的新盤開(kāi)出，銷售方會(huì)積極降價(jià)，砍盤砍價(jià)的比例有所提高。并且這個(gè)跌幅會(huì)持續(xù)到年底，才會(huì)看到一個(gè)企穩(wěn)的局面。因?yàn)橐吹椒績(jī)r(jià)的回升首先是信貸上面的支持，另外就是土地市場(chǎng)的蕭條，庫(kù)存正在慢慢被消化，明年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)會(huì)緩慢地回升。”
銷售市場(chǎng)的慘淡以及土地市場(chǎng)地價(jià)調(diào)整幅度較小，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工意愿減弱，投資增速收窄。高劍鋒預(yù)測(cè)，下半年大部分開(kāi)發(fā)商都不會(huì)積極參與買地，未來(lái)地價(jià)要有20%左右的跌幅，開(kāi)發(fā)商才可能回到土地市場(chǎng)。
而銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的收緊措施，以及對(duì)影子銀行監(jiān)管的加強(qiáng)，加大了小企業(yè)的融資難度。“小的房地產(chǎn)企業(yè)能選擇的就是積極降價(jià)賣項(xiàng)目，未來(lái)可能不再參與土地拍賣，還有就是尋求大的開(kāi)發(fā)商并購(gòu)，也會(huì)慢慢退出這個(gè)市場(chǎng)。”高劍鋒強(qiáng)調(diào)，大的房企由于經(jīng)驗(yàn)比較豐富，對(duì)于市場(chǎng)的判斷準(zhǔn)確，所以能夠把握市場(chǎng)。在目前市場(chǎng)困難的情況下，產(chǎn)業(yè)集中度的整合速度將繼續(xù)加快。